Für Mietkautionen ist jetzt jedes Insolvenzrisiko gebannt

(Bonn, den 29.10.2010) Dass die Mietkaution unter dem besonderen Schutz des Staates steht, musste kürzlich ein Vermieter erfahren. Seine neuen Mieter übergaben zum Einzug nicht, wie im Mietvertrag eigentlich vereinbart war, die Kaution für ihre neue Wohnung. Sie hatten die Zahlung im Vorfeld davon abhängig gemacht, dass der Vermieter ein insolvenzfestes Konto benennt. Zu Recht, wie der Bundesgerichtshof (BGH) in diesem Fall mit Urteil vom 13. 10. 2010 entschied (Az.: VIII ZR 98/10).

Der Vermieter scheiterte vor dem BGH mit seiner Räumungsklage, die er auf eine Kündigung wegen Verletzung der Pflicht zur Kautionszahlung stützte. Er wäre jedoch verpflichtet gewesen, so die Richter, für die Kautionszahlung auf Verlangen des Mieters ein insolvenzfestes Konto zu benennen. “Diese Entscheidung des BGH hat für die Mieter bei der Erbringung der allgemein üblichen Barkaution ? hier wird das Geld direkt dem Vermieter übergeben oder auf eines seiner Konten überwiesen ? eine Schutzlücke geschlossen”, erklärt Rechtsanwältin Anne Schöl von der Anwaltssozietät Eimer Heuschmid Mehle in Bonn.

Gemäß § 551 Abs. 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist der Vermieter verpflichtet, die Kaution auf einem Konto getrennt von seinem Vermögen anzulegen. “Damit soll das Geld des Mieters vor einem eventuellen Zugriff von Gläubigern des Vermieters geschützt werden”, erläutert die Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und führt zum Urteil aus: “Der Mieter muss jetzt das Risiko nicht mehr tragen, dass seine Kaution auch nur vorübergehend nicht insolvenzsicher angelegt ist.”

Doch nicht jeder Rechtsirrtum entbinde den Mieter von einer Kautionszahlung, warnt Anwältin Schöl. Grundsätzlich müsse die mietvertraglich vereinbarte Kaution auch gezahlt werden. Fehle im Mietvertrag etwa die gesetzlich vorgeschriebene Klausel, in drei Monatsraten zahlen zu können, gilt sie qua Gesetz hineingeschrieben.

Eine Deckelung der Kaution auf die Höhe von drei Nettokaltmieten findet sich ebenfalls im BGB. “Ist im Mietvertrag eine höhere Summe angegeben, führt die Übersicherung nicht zur Unwirksamkeit der gesamten Kautionsabrede. Der Mieter muss bis zur gesetzlichen Grenze leisten, aber nicht darüber hinaus. Er hat dann trotzdem seine mietvertraglichen Pflichten erfüllt und muss deshalb keine Kündigung fürchten”, stellt Schöl klar.

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