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Mietrecht

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Das Mietrecht ist ein Rechtsgebiet innerhalb des Zivilrechts, das sich mit der Überlassung einer Sache an einen anderen gegen Entgelt befasst. Gegenstand des Mietrechts sind die mit dem Mietvertrag verbundenen Rechtsfragen.

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Rechtsgrundlagen in Deutschland Mietrecht

Das Mietrecht in Deutschland ist insbesondere geregelt durch

  • die einschlägigen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs (§§ 535 ff. BGB).

Spezielle Regelungen gelten für Mietverträge über Wohnraum (siehe §§ 549 ff. BGB), insbesondere für öffentlich geförderten Wohnungsbau, etwa

Seit dem 1. Januar 2002 gilt für preisgebundenen Wohnraum das Wohnraumförderungsgesetz (BGBl I 2001, 2376). Die vorgenannten Vorschriften des preisgebundenen Wohnraums können jedoch aufgrund von Übergangsvorschriften Anwendung finden.

Das für sog. freifinanzierte Wohnungen geltende Miethöhegesetz mit detaillierten Vorschriften bei einer Mieterhöhung ist durch das Mietrechtsreform-Gesetz (in Kraft getreten zum 1. September 2001) in das Bürgerliche Gesetzbuch §§ 557 ff. BGB integriert worden.

Fachzeitschriften zum Mietrecht, insbesondere Wohnungs-Mietrecht:

  • Wohnungswirtschaft und Mietrecht (Publikation des Deutschen Mieterbunds)
  • Zeitschrift für Miet- und Raumrecht
  • Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht

Grundzüge des Wohnungs-Mietrechts in Deutschland Mietrecht

Mietvertrag Mietrecht

Vorschriften für Wohnraum-Vermietung ergeben sich aus den §§ 535 bis 577a des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Vermieter und Mieter können ihren Mietvertrag jedoch frei aushandeln, sind aber an zwingende Vorschriften gebunden, von denen sie zum Nachteil des Mieters nicht abweichen dürfen. Abweichungen von zwingenden Vorschriften sind zwar in der Praxis häufiger in Mietverträgen enthalten; die Teile des Vertrages sind dann aber nichtig. Seit der Mietrechtsreform (in Kraft getreten zum 1. September 2001) ist dies in den einzelnen Vorschriften für Wohnraum-Mietverhältnisse jeweils am Ende vermerkt (vgl. etwa § 551 Abs. 4 BGB zur Begrenzung und Anlage einer Mietkaution).

Besonderheiten gelten, wenn durch einen Formular-Mietvertrag von gesetzlichen Regelungen abgewichen wird. Hier sind zusätzlich die Regelungen über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (§§ 305 ff. BGB) zu berücksichtigen. (Beispiel: Kleinreparaturklauseln – siehe hierzu die Entscheidungen des Bundesgerichtshofs in: Wohnungswirtschaft und Mietrecht 1991, S. 381 und 1989, S. 324).

Mängel Mietrecht

Der Vermieter ist nach § 535 BGB verpflichtet, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu überlassen und zu erhalten. Kommt er dieser Hauptpflicht nicht nach, stehen dem Mieter nach dem Gesetz verschiedene Rechte zu. Er kann zum Beispiel die Miete in angemessenem Umfang mindern (Mietminderung, § 536 BGB) und ein Zurückbehaltungsrecht an einem Teil der Miete in Anspruch nehmen. Weiterhin besteht die Möglichkeit, den Vermieter auf Mangelbeseitigung zu verklagen und Schadensersatz zu verlangen, wenn der Mangel bereits bei Abschluss des Vertrages vorhanden war (es sei denn, der Mieter kannte den Mangel); ebenfalls kommen Ersatzansprüche in Betracht, wenn der Vermieter den Mangel schuldhaft verursacht hat oder mit der Mangelbeseitigung im Verzug ist (§ 536 a BGB). Das setzt aber voraus, dass der Mieter den Vermieter (nachweisbar) über das Bestehen des Mangels informiert hat. Dies gilt auch, wenn ein etwaiger Mangel bereits ansatzweise im Mietvertrag vermerkt worden ist. Aufwendungsersatz gibt es nicht für solche Mängel, die der Mieter selbst schuldhaft verursacht hat.

Mieterhöhung Mietrecht

Bei jeder Mieterhöhung muss zunächst geklärt werden, ob die Formalien eingehalten wurden (insb. Textform und Begründung, § 558a Abs. 1 BGB) und ob eine Mieterhöhung im konkreten Fall ausgeschlossen ist. § 557 Abs. 3 regelt, dass eine Mieterhöhung gemäß der §§ 558 bis 560 verlangt werden kann, soweit nicht die Erhöhung durch Vereinbarung ausgeschlossen ist oder sich der Ausschluss aus den Umständen ergibt.

Wenn im Mietvertrag eine Staffelmiete (§ 557a BGB) oder Indexmiete ( § 557b BGB) vereinbart wurde, ist eine anderweitige Mieterhöhung grds. nicht möglich (Ausnahme: s. § 557 b) Abs. 2 BGB).

  • Nach den gesetzlichen Vorschriften kann der Vermieter die Zustimmung zur Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete fordern. Das ist die Miete, die für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vor Ort vereinbart worden ist. Im Mieterhöhungsschreiben muss der Vermieter anhand der gesetzlich vorgegebenen Begründungsmittel schriftlich begründen, warum er die von ihm geforderte Miete für ortsüblich hält. Zusätzlich ist die sog. Kappungsgrenze zu beachten. Geregelt wird diese Form der Mieterhöhung in den §§ 558 bis 558 e BGB.
  • Davon zu unterscheiden ist eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung der Mietwohnung

(s. § 559 BGB).

Betriebskosten Mietrecht

Nach dem Gesetz sind Betriebskosten grundsätzlich in der Miete enthalten. Im Mietvertrag kann aber vereinbart werden, dass der Mieter alle oder einen Teil der umlagefähigen Betriebskosten gesondert trägt. Nur wenn eine solche Vereinbarung im Mietvertrag besteht, kann der Vermieter die Betriebskosten zusätzlich zur Grundmiete verlangen. Dabei müssen grundsätzlich nur die im Mietvertrag ausdrücklich genannten Kostenpositionen vom Mieter getragen werden (wobei nach Ansicht der Gerichte aber auch eine pauschale Bezugnahme auf Anlage 3 zu § 27 Abs.1 der II. BV ausreicht, vgl. OLG Hamm, Wohnungswirtschaft und Mietrecht 1997, S. 542).

Anstelle der Aufzählung der umlagefähigen Betriebskosten in Anlage 3 zu § 27 II. BV ist seit dem 1. Januar 2004 die Betriebskostenverordnungen getreten, die jetzt in § 2 BetrKV den Katalog der umlagefähigen Kostenpositionen enthält. Mehr als die hier genannten Betriebskosten muss der Mieter in keinem Fall zahlen, auch wenn weitere Kostenpositionen im Mietvertrag genannt sind. Zu den umlagefähigen Kosten gehören beispielsweise: Grundsteuer, Kosten für Wasser, Entwässerung, Heizung, Warmwasser, Aufzug, Müllabfuhr, Schornsteinreinigung, Straßenreinigung, Hausreinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Sach- und Haftpflichtversicherung, Hauswart, Gemeinschaftsantenne oder die Verteileranlage für Breitbandkabel. In der BetrKV werden jedoch auch „sonstige Betriebskosten“ als umlagefähig genannt. Diese Formulierung darf so nicht einfach in den Mietvertrag übernommen werden. Vielmehr muss im einzelnen aufgeführt werden, was noch umgelegt werden soll. Was insoweit zulässig ist und was nicht, ist Rechtsprechungskasuistik.

Es ist zulässig, im Mietvertrag für Betriebskosten eine angemessene Vorauszahlung zu vereinbaren, über die der Vermieter jährlich abrechnen muss. Vereinbart werden kann aber auch eine Pauschale, über die nicht abgerechnet wird. Ist eine Pauschale nicht mehr kostendeckend, kann der Vermieter die Pauschale erhöhen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist (§ 560 Abs. 1 BGB).

Besondere Vorschriften gelten bei der Abrechnung über Heizkosten-Vorauszahlungen. Hier gelten die Vorschriften der Heizkosten-Verordnung (HeizkVO). Danach muss grundsätzlich (Ausnahme: § 2 HeizkVO) eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung nach den Vorschriften der HeizkVO erstellt werden.

Kündigung Mietrecht

Die Regelungen zur Kündigung von Mietverhältnissen unterscheiden sich massiv zwischen Mieter und Vermieter.

Grundsätzlich gilt: nur Mietverträge, die auf unbestimmte Zeit abgeschlossen worden sind, können von einer Vertragspartei durch fristgerechte Kündigung beendet werden. Der Mieter kann hierbei nach § 573 c Abs. 1 BGB grundsätzlich ohne Nennung von Gründen mit einer Frist von 3 Monaten kündigen; eine Kündigung durch den Vermieter ist nur in Ausnahmefällen überhaupt möglich.

Die Kündigung muss insbesondere schriftlich erfolgen (§ 568 Abs. 1 BGB) und das Kündigungsschreiben muss unterschrieben sein. Sind an einem Mietverhältnis mehrere Personen auf einer Vertragsseite beteiligt, muss eine Kündigung von allen bzw. an alle ausgesprochen werden. Zudem muss der Vermieter auf das Widerspruchsrecht des Mieters hinweisen. Vermieter und Mieter können weiterhin nur unter Einhaltung bestimmter gesetzlicher Fristen kündigen.

Nach § 573 Abs. 3 BGB muss der Vermieter die Kündigung begründen. Der Vermieter kann einem vertragstreuen Mieter grundsätzlich nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§ 573 Abs. 1 BGB). Die Kündigung muss die vom Vermieter geltend gemachten Gründe erkennen lassen. § 573 Abs. 2 BGB nennt beispielhaft Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung, z. B. erhebliche Vertragspflichtverletzungen oder „Eigenbedarf“ (d. h. der Vermieter benötigt die Wohnung für sich oder für Familienangehörige). Darüber hinaus muss er bestimmte Fristen erfüllen. Bis zu 5 Jahren Vertragsdauer beträgt die Kündigungsfrist des Vermieters 3 Monate, nach mehr als fünfjähriger Dauer 6 Monate und nach 8 Jahren Dauer 9 Monate (andere Kündigungsfristen können sich ggf. bei „Altmietverträgen“ ergeben, die vor dem 1. September 2001 geschlossen worden sind).

Eine Kündigung ohne Nennung von Gründen durch den Vermieter ist nur möglich, wenn er im selben Haus wie der Mieter wohnt und es nur zwei Wohnungen in dem Gebäude gibt. In dem Fall verlängert sich die Kündigungsfrist um 3 Monate. Sie ist also mindestens 6 Monate lang.

Selbst dann, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, ist der Mieter nicht immer zum (sofortigen) Auszug gezwungen. Zu prüfen ist bei einer fristgerechten Kündigung weiterhin, ob der Mieter der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann. Dies ist nach dem Gesetz der Fall, „wenn die vertragsmäßige Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist“; eine Härte liegt nach dem Gesetz auch dann vor, „wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann“ (sog. Sozialklausel des § 574 BGB). Nach der Rechtsprechung kommen als Gründe für den Widerspruch beispielsweise auch in Betracht: schwere Erkrankung, hohes Alter und Gebrechlichkeit. Der Widerspruch muss schriftlich erklärt werden (§ 574b Abs. 1 BGB).

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